¿Cuánto cuesta vender mi casa?

Si quieres poner tu vivienda a la venta y te estás preguntando cuánto cuesta vender mi casa, este artículo es para ti.

Toda compraventa de vivienda conlleva gastos importantes para la parte compradora, ya que al final es quien adquiere el inmueble. Pero ser parte vendedora también supone desembolsar cierto dinero, en Agentes Pemar te compartimos lo que necesitas saber para resolver la duda de cuánto cuesta vender mi casa.

A continuación, te explicamos todos los gastos por la venta de una vivienda ordenados según el momento en el que aparecen.

1. Gastos previos a la venta

Justo antes de empezar con la venta de tu propiedad, tendrás que afrontar algunos pequeños gastos que, aunque pueden parecer poco importantes, no lo son.

El único gasto no incluido en este listado, ya que solo afecta a las herencias y a las donaciones, es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, tributo que tendrás que pagar antes de empezar con la venta, si has heredado una vivienda.

• → La Cédula de Habitabilidad

Vendas o alquiles, te toca tramitarla (desde 2018 en la Comunidad de Madrid no es necesaria).

Si ya la tienes, comprueba que no está caducada. Si está caducada o no dispones de ella, tendrás que solicitarla, y eso lleva tiempo.

Empieza con los trámites lo antes posible. Imagina que pones tu piso a la venta y, dos semanas después, encuentras comprador. Sin la cédula, el proceso se podría complicar.

El coste de la cédula dependerá de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto técnic

• → El Certificado Energético

Otro documento imprescindible a la hora de vender o alquilar una vivienda, que también supone un gasto extra en la venta de tu casa, es el CEE o Certificado de Eficiencia Energética.

La diferencia principal respecto a la cédula de habitabilidad, es que el CEE debe estar disponible para cualquier usuario desde el momento en el que publicas un anuncio de tu propiedad.

Las inmobiliarias lo saben bien. La administración ya ha abierto expedientes contra algunas agencias y propietarios.

Es por eso por lo que es recomendable empezar con los trámites para conseguir el certificado, unos 15 días antes de poner tu piso en venta.

El precio del certificado energético dependerá de los metros cuadrados y de los honorarios del técnico y, las multas por no cumplir con la normativa, oscilan entre los 300 y los 6000 euros.

Nota: En caso de expediente administrativo por no disponer del Certificado de Eficiencia Energética, todas las partes implicadas serán sancionadas, incluidos el intermediario y los propietarios.

• → Reportaje Fotográfico (opcional)

Las fotografías que utilices para anunciar tu vivienda en internet, pueden marcar la diferencia entre recibir llamadas de potenciales compradores cada día, y no recibir ninguna.

Si decides vender tu casa con la ayuda de una agencia inmobiliaria, exige que utilicen fotografías profesionales en su publicidad.

Por el contrario, si decides vender tu piso como particular, te recomendamos contratar los servicios de un fotógrafo especialista en fotografía inmobiliaria.

• → Tasación (opcional)

El último de los gastos previos, aunque no es obligatorio, es la tasación.

Está claro que todos queremos saber cuánto podemos sacar por nuestra propiedad. Y el mejor momento para averiguarlo, es antes de empezar con la venta.

Algunos propietarios deciden solicitar la valoración de su inmueble a una empresa tasadora oficial. El problema es que este tipo de tasaciones no tienen un sentido comercial.

Las tasaciones oficiales son muy útiles a la hora de procedimientos judiciales, como divorcios o herencias. Pero no son la mejor opción cuando se trata de establecer un precio de mercado que los compradores estén dispuestos a pagar.

Un profesional inmobiliario y una tasadora oficial tienen en cuenta aspectos parecidos, como la ubicación y estado de conservación del inmueble, la altura, o el estado y servicios de la finca.

No obstante, solo un agente inmobiliario conoce de primera mano los precios a los que realmente se están vendiendo los pisos en una determinada zona.

2. Gastos durante la venta de la vivienda

Ahora que la venta ha empezado y que cada día estás más cerca de encontrar al comprador o compradora idea, es hora de valorar qué gastos tendrás que afrontar.

• → Cancelación de Hipoteca

Uno de los gastos imprescindibles si quieres vender es cancelar la hipoteca que graba tu vivienda.

Y con esto no me refiero a pagar las cuotas. Es posible que no le debas nada al banco, pero que no hayas cancelado el préstamo en el Registro de la Propiedad.

Aquí el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de una gestora, o decides hacerlo por tu cuenta.

• → Certificado de la Comunidad

A pocas semanas de la firma ante Notario, tendrás que ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas y solicitarle un documento firmado que garantice que estás al corriente de pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.

Tienes la obligación de presentarlo el día de Escritura Pública. Parece un documento menor. Pero el Notario te lo va a exigir el día de la firma, así que procura que no se te olvide.

• → IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles genera cierta controversia. El motivo es que te puede tocar pagar a ti o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión. Te explicamos:

Imagina que la Escritura Pública se celebra el día 1 de Enero. A efectos prácticos, como en el catastro consta que la titularidad de la propiedad aún es tuya, eres responsable directo de todos los impuestos que la gravan, incluido el IBI.

Debes tener en cuenta que el IBI es un impuesto anual, que es diferente a que decidas pagarlo trimestral o mensualmente. Por lo tanto, ese año (al menos en teoría) te corresponde a ti pagarlo.

No obstante, el Tribunal Supremo establece que, en caso necesario, la parte vendedora puede repercutir parte del impuesto a la parte vendedora.

• → Últimas facturas de servicios

Un gasto que a veces no se tiene en cuenta y que corresponde a la parte vendedora.

Recuerda comprobar si estás al corriente de pago con las empresas suministradoras: agua, luz, gas.

Aunque serás tú el deudor, mientras existan cargos pendientes, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.

3. Gastos tras la venta

Para terminar, quedan los gastos correspondientes a la última fase del proceso. Estos son los gastos e impuestos que debes tener en cuenta, una vez vendida tu propiedad.

• → Plusvalía Municipal

En otro artículo te hablamos sobre la plusvalía municipal y cómo calcularla.

Es un impuesto de una gran importancia, ya que su recaudación supone un ingreso de más de 2.000 millones de euros anuales para los ayuntamientos españoles.

El impuesto grava los terrenos, no el bien construido sobre ellos, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.

En una compraventa, el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora.

Según sentencia del Tribunal Constitucional de 31 de Octubre de 2019, los ayuntamientos no podrán exigir el pago de la Plusvalía Municipal en los siguientes casos:

→ Transmisiones en las que no exista ganancia patrimonial

→ Transmisiones en las que, a pesar de que haya ganancia patrimonial, esta no sea superior al importe a liquidar.

• → IRPF o Plusvalía Estatal

Se entiende por plusvalía el incremento del valor de tu vivienda respecto a lo que pagaste por ella en el momento de la compra.

Como has obtenido una ganancia, toca presentarse ante Hacienda y pasar por caja.

Para calcular el importe que te tocará pagar, debes tener en cuenta dos valores: el de adquisición y el de transmisión.

El valor de transmisión es el más sencillo de calcular, ya que se trata del precio al que acabas de vender tu casa.

El valor de adquisición, no solo hace referencia al precio al que la compraste, sino que tienes que añadir las obras de mejora que realizaste, los gastos y los tributos asociados a la compra, y restarle cualquier rendimiento que hayas obtenido durante estos años, como por ejemplo un alquiler.

La plusvalía o beneficio obtenido por tu vivienda, será el importe resultante tras restar el valor de adquisición al valor de transmisión.

¿Y cuánto pagarás?

• – → El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
• – → El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
• – → El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.

Es posible que en estos momentos te esté faltando el aire en los pulmones. Quizá te ayude saber que existen exenciones, y que puede que no tengas que pagar nada si te acoges a alguna de ellas.

Es el caso de las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de pagar el tributo.

Si no fuera vivienda habitual, pero revirtieran las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían.

Para los que aún no hemos llegado a esa edad, siempre que destinemos las ganancias a la compra de otra vivienda habitual, y lo hagamos en un plazo inferior a 2 años desde la transmisión, también estaremos exentos del pago de IRPF.

4. Conclusiones

Calcular cada uno de los gastos de los que se ha hablado en este artículo puede resultar abrumador.

Sobre todo teniendo en cuenta que muchos de ellos no son obligatorios, sino que dependerán de los recursos que quieras destinar a la venta de tu vivienda.

Los gastos al vender como particular, son distintos a los gastos generados si vendes con una inmobiliaria. Aunque, más que un gasto se trataría de una inversión ya que tienes más posibilidades de obtener mejores resultados con la venta de tu propiedad con ayuda profesional que sin ella.

Lo mismo sucede con la tramitación de los impuestos: contratar a un gestor especializado supone una garantía adicional. Al fin y al cabo, son especialistas en la materia.

No obstante, si lo haces todo por tu cuenta, ahorrarás dinero, pero te arriesgas a cometer algún error. Y Hacienda no perdona.

Escoge la fórmula que mejor funcione para ti, sin olvidar que la venta de una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes a la que te enfrentarás a lo largo de la vida.

Puedes consultar el texto original aquí.

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